Musterschreiben für den
Baurechtsverkehr Ein Service für Auftragnehmer

Für wartungsbedürftige Anlagen, die im Rahmen eines VOB/B-Werkvertrages errichtet werden, sieht die VOB/B zum Erhalt der vertraglich vereinbarten bzw. gesetzlichen Gewährleistungsfrist vor, dass Wartungsverträge – und zwar mit dem AN - abgeschlossen werden. Fehlt ein Wartungsvertrag zwischen AG und AN, verkürzt sich in diesem Vertragsverhältnis die Gewährleistungsfrist auf 2 Jahre.

Ein Auftragnehmer sollte deshalb aktiv und nachweisbar im Rahmen seiner Vertragsbeziehung immer dem AG der Bauleistung – auch wenn dies nicht der anschließende Betreiber ist – ein Wartungsvertragsangebot unterbreiten. Es ist wichtig, dass die Unterbreitung des Vertragsangebotes nachgewiesen werden kann. Das Angebot sollte immer befristet werden, damit nach Ablauf einer solchen Frist ggf. auch die Nichtannahme durch den AG ebenfalls festgestellt werden kann.  

Für wartungsbedürftige Anlagen, sollten dem Auftraggeber im Zusammenhang mit der Erbringung der werkvertraglichen Leistung für die Folgezeit immer aktiv und nachweisbar ein Wartungsvertrag angeboten werden, selbst dann, wenn der Auftraggeber der Bauleistung  später nicht der Betreiber der Anlage ist.

Es ist wichtig, dass die Unterbreitung des Vertragsangebotes nachgewiesen werden kann. Das Angebot eines Wartungsvertrages sollte immer befristet werden, damit nach Ablauf einer solchen Frist ggf. auch die Nichtannahme des Wartungsvertragsangebotes durch den Auftraggeber für den Auftragnehmer nachweislich ist.  

Eine fehlende Wartung hat möglicherweise Einfluss auf die Beurteilung später  Mängelanzeigen. Mängel, die auf fehlende Wartung zurückzuführen sind, berühren die Gewährleistungsverpflichtung des Unternehmers nicht, selbst wenn sich diese Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist zeigen sollten.

Der Auftraggeber sollte auf die Notwendigkeit der Wartung unter Bezugnahme auf die in gesetzlichen Vorschriften enthaltenen Gebote zur Wartung hingewiesen werden. Solche Gebote finden sich in § 823 BGB, Verkehrssicherungspflichten; EnEV § 11; AVB WasserV § 15; NDAV § 15 usw..

Gesetzgebung und Rechtsprechung messen der Wartung im Zusammenhang mit der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit und -sicherheit technischer Anlagen und dem Recht des Unternehmers, nach Errichtung einer Anlage eben auf diesen Prozess Einfluss nehmen zu können, immer größere Bedeutung zu. Ein „Wartungsgebot“ ist aus verschiedenen Rechtsvorschriften zu entnehmen (siehe auch Rechtstexte Nr.  zu § 11 EnEV).

Dieses Gebot richtet sich an Eigentümer und Betreiber von haustechnischen Anlagen gleichermaßen. Auch wenn keine gesetzliche Wartungspflicht besteht, wird die Wartung als wichtig angesehen und soll Gegenstand vertraglicher Vereinbarungen sein. Mängel infolge fehlender Wartung hat der Auftragnehmer nicht zu vertreten.