Musterschreiben für den
Baurechtsverkehr Ein Service für Auftragnehmer

Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB

Der § 650e BGB bietet dem Unternehmer von Bauleistungen die Möglichkeit, seine Forderungen aus Werkverträgen durch eine Sicherungshypothek am Grundstück des Bestellers eintragen zu lassen. Das setzt allerdings voraus, dass Auftraggeber und Grundstückseigentümer ein und dieselbe Person sind.  Bedingung für die Eintragung einer Sicherungshypothek ist weiterhin, dass die abzusichernden Leistungen erbracht sein müssen. Eine Fälligkeit der Vergütungsansprüche für die erbrachten Leistungen muss hingegen noch nicht eingetreten sein. Abgesichert werden können alle aus dem Vertrag begründbaren Forderungen des Auftragnehmers gegen den Auftraggeber, wie z.B. Schadenersatzansprüche, Restvergütungsansprüche bei Kündigung des Vertrags für die Leistungen, die nun aufgrund der Kündigung nicht mehr fertig gestellt werden konnten, Gewährleistungseinbehalte und auch die Kosten zur Eintragung der Sicherungshypothek bzw. deren Vormerkung.

Der Auftraggeber ist auf Verlangen verpflichtet, die Bauhandwerkersicherungshypothek einzutragen. Kommt er diesem Verlangen nicht nach, kann per einstweiliger Verfügung eine Vormerkung zur Eintragung der Bauhandwerkersicherungshypothek erwirkt werden. Bevor der Auftragnehmer im Wege einer einstweiligen Verfügung die Vormerkung der Eintragung einer Sicherungshypothek betreibt, sollte er den Auftraggeber abmahnen, wenn er annehmen kann und muss, dass er sein Ziel auch ohne gerichtliche Inanspruchnahme erreicht. Das hat nämlich Kostenauswirkungen. Wie das OLG Rostock entschied, ist ein Bauunternehmer ist gleichfalls verpflichtet, vor Antragstellung die grundsätzliche Zahlungs- bzw. Vergleichsbereitschaft des Auftraggebers zu ermitteln und die Frage einer Bauhandwerkersicherungshypothek mit ihm zu erörtern. Andernfalls hat der Auftraggeber keine Veranlassung zum Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gegeben und somit gegebenenfalls die Kosten für das Verfügungsverfahren zu tragen.

Die Rechte nach § 650e BGB können durch individuelle vertragliche Vereinbarungen ausgeschlossen werden. Das geht bei dem § 650f BGB, der bekanntlich die Sicherheitsleistung zugunsten des Auftragnehmers festlegt, nicht. Eine individuelle vertragliche Verabredung der Parteien setzt allerdings voraus, dass tatsächlich auch beide Parteien zu der Frage „Sicherungshypothek“ verhandeln und zu einem einvernehmlichen Ergebnis gelangen. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers sind Ausschlussklauseln zum § 650e BGB unwirksam.

Eine Bauhandwerkersicherungshypothek nach § 650e BGB kann dann nicht mehr eingetragen werden, wenn der Auftraggeber bereits eine Sicherheitsleistung nach § 650f BGB erhalten hat (§ 650f, Abs. 4 BGB).